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この古い業界に「透明性」と 「新しい判断材料」を持ち込みたい。LEEWAYS代表・巻口成憲が語る 世界水準の不動産投資とは? 前編1/2

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巻口成憲(Shigenori Makiguchi)
LEEWAYS株式会社 代表取締役

1971年新潟県生まれ。新聞配達専売員から社会人経験をスタートし、国内投資不動産デベロッパーに入社。その後、KPMGコンサルティング(現プライスウォーターハウスクーパース)に転職し、経営コンサルタントに。2014年「LEEWAYS株式会社」を設立。立教大学大学院修士課程修了、早稲田大学大学院修士課程修了。宅地建物取引士、公認不動産コンサルティングマスター、CCIM(米国認定商業用不動産投資資格)などの資格を持つ。

表面利回りでなく、全期間利回りで判断することが重要

巻口成憲(以下、巻口) 私たち「LEEWAYS(リーウェイズ)」(https://leeways.co.jp)は、人工知能とビッグデータを使って、「世界の投資用不動産を扱うプラットフォーム作り」を進めています。不動産投資業界はまだまだ前近代的で、一時的な利回りである「表面利回り(主に年間の満室時の家賃収入÷購入価格×100)」だけを見せて、「私を信じてください」「絶対に損はさせません」などと言って、個人的な信頼だけで仕事を進める人が多いんです。でも、投資する側からすると「他にもっと詳しい資料やデータはありませんか?」って思いますよね。

堀江貴文(以下、堀江) そうですね。

巻口 そこで、私たちは8年前からネット上にある不動産データ(現在約5000万件分ほど)を集めて、「場所による家賃の下落率」や「売却益」がどれくらい出るかなどを人工知能に解析させて、「全期間利回り」(トータルの収益性)がわかるようにしました。それが、今回リリースした投資用不動産取引サービスの「Gate.」(https://gate.estate)です。

堀江 ほう。

巻口 全期間利回りがわかると、「この不動産に投資したら家賃はこの期間にこれくらいの割合で下落していって、売却益はこれくらいになります」「頭金が〇万円で、金利が〇%だったら、○年後に○○万円儲かります」ということを予想できるようになりました。また「札幌の表面利回り10%物件」と「東京・練馬区の6%の物件」のパフォーマンスの比較も全期間利回りで簡単にできます。

堀江 はい。

巻口 また、これまでにも投資用不動産のサイトはありましたが、そのほとんどが広告モデルです。広告モデルだとA、B、Cという3つの物件があった時に、広告料をもらっているので「AよりもCの方が良いですよ」とは言えません。でも、投資する側は「3つの中でどの物件が一番いいのか?」を知りたいわけですよね。「Gate」は広告モデルではなく、取引が成立した時に仲介手数料の一部をいただく形なので、「Cの方が良いです」とハッキリ言えるのです。私たちの最終的な目標は「全世界の不動産業者と提携して全世界の物件を扱う」こと。投資不動産は、その地域に住んでいる人がその地域の物件を買うだけではありません。東京に住んでいる人がアメリカ・サンディエゴの物件を買っても良いし、北海道の人がフィリピンの物件を買ってもいいわけですから……。

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堀江 わかりました。でも、前提として僕は不動産投資に対してすごくネガティブなんですよ。だから、ちゃんとお話を聞きたいんです。こういう記事って、いいことばかり言ってても信用されないじゃないですか。あとから「堀江がレコメンドしている不動産関連サービスはいいことばかり言っていて、悪いことはまったく伝えてなかった」って言われるのは嫌ですから。

巻口 はい。

堀江 だから、僕は「これはリスクじゃないのかな」と思うことがあれば、遠慮なく聞きますのでよろしくお願いします。

巻口 こちらこそ、よろしくお願いします。そうですね、今の不動産業界って、一般の人からの信用が低いのかも知れませんね。不動産業者から「家賃は下がりませんよ」と言われて投資したのに、2年くらいしたら家賃が下落してローンの返済ができなくなって、銀行に差し押さえられたなんていう話もよくありますから。だから、そういうリスクをできるだけ下げたくて、私たちもこうしたサービスをやっているんですよ。家賃はどうしても下落します。でも、その割合は場所によって違いがあるわけで、もし大きく下落する可能性があるのであれば、それを知っておかなければいけない。私たちは、その判断材料を提示したいと思っているんです。

堀江 なるほど。

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次世代インテリジェント不動産投資
「Gate.」
https://gate.estate