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この古い業界に「透明性」と 「新しい判断材料」を持ち込みたい。LEEWAYS代表・巻口成憲が語る 世界水準の不動産投資とは? 後編1/2

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<前編はこちら>

「Gate.」のシミュレーションでわかることとは

堀江 「Gate.」のサイトの見方を教えてもらってもいいですか?

巻口 登録物件には「販売価格」と「全期間利回り」「表面利回り」などが表示されています。例えば、この西麻布の物件は表面利回りが5.27%と悪くないです。でも、全期間利回りで見ると2.23%になってしまう。なぜかというと家賃が下落するからです。

堀江 収支がずっとマイナスで34年後の予想売却価格が1739万円。あまりいい物件じゃないですね。

巻口 そうですね。パフォーマンスとしては全然よくないです。

堀江 あ、こっちは全期間利回りが4.29%だ。悪くないね。これ、利回りで並べ替えすることもできるんですか?

巻口 できます。

堀江 10%くらいのとかあるんですか?

巻口 あります。これは11.8%ですね。

堀江 ちょっとシミュレーションを見てもいいですか?

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巻口 はい。これ、かなり古いですね。築年数が結構、経っています。今、金利がものすごく安くノンバンクでも年1.875%くらいで借りられるので、1320万円で買って、最終的なトータル利益が3400万円になって返ってくるということになりますね。

堀江 メッチャいいじゃないですか。

巻口 でも、これ多分、旧耐震設計ですね。なので、多分、ローンが……。

堀江 通らない。

巻口 そうですね。旧耐震にローン付けする金融機関はほとんどないと思います。

堀江 補強工事はされていないんですか?

巻口 してないと思います。場所は一等地ですし、家賃も相場より高く取れてるし、空室率も低い。悪くない物件です。だから、現金買いだったらいいんじゃないですか?

堀江 これ、なんで旧耐震という説明がついてないんですか?

巻口 ついてないことの方が多いです。

堀江 不動産投資を仕事にしている人は、ある程度わかるでしょうけど、僕ら素人にはその情報があったほうが便利です。

巻口 実は、この物件が本当に旧耐震かどうかは断定できないんです。1981年5月以前の届出か以降の届出かで判断しているだけで、1981年の物件でも「調べて見たら新耐震でした」ということもあります。

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堀江 それは何を調べればわかるんですか?

巻口 物件の建築確認書類などを見るか、建築業者に問い合わせればわかります。

堀江 不動産のサイトをクローリング(Web上での情報収集)してもわからないんですか? 不動産の資料には新耐震とか書いてないんですか?

巻口 書いてないです。

堀江 なんで書いてないんですか?

巻口 目安として1981年ということが表示されているのと業者に聞けばわかるからだと思います。あと旧耐震の方が表面利回りがよく見えやすいので客引きという側面もあると思います。

堀江 不思議だなー。書いてくれたほうが便利なのに。

巻口 そうですね。「Gate.」では旧耐震の物件は借り入れが難しいということを明示しないといけないかもしれません。

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「Gate.」
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