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この古い業界に「透明性」と「新しい判断材料」を持ち込みたい。LEEWAYS代表・巻口成憲が語る 世界水準の不動産投資とは? 前編2/2

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業界には透明性がないので、高く買っているのか安く買っているのかわからない

堀江 僕は不動産に関してはまったくの素人なので教えて欲しいんですが、不動産投資の取引というのはどうなっているんですか? 物件はどうやって探しているんですか?

巻口 不動産投資には何人かのプレイヤーがいます。ひとつは「買取業者さん」。物件を買い取って販売業者に売る人たち。ふたつめは物件をお客さんに売る「販売業者さん」。そして、3つめがお客さんの要望に応じて物件を探す「仲介業者さん」。それぞれ役割が違います。

堀江 その「買取業者」「販売業者」「仲介業者」の役割は、例えば中古車の買取や販売とは違うんですか。

巻口 大きな違いはありません。

堀江 不動産投資のマーケットはないんですか?

巻口 ないと言っていいでしょう。個々のつながりで仕入れることがほとんどですから。

堀江 へー。

巻口 だから、値決めもいい加減だったりするんです。例えば、買取業者さんは、お客さんに「今、不動産を持っていたら大暴落するから危険ですよ。捨て値でもいいからすぐに処分したほうがいいです」って営業します。相場1000万円くらいの物件でも、「今は500万円くらいじゃないと処分できない」って買い叩く。そして、それを販売業者さんに800万円くらいで売ります。

堀江 はいはい。

巻口 一方、販売業者さんは「これからの日本は国債とかも崩壊して大変になるから、安全資産の不動産はどうですか? 不動産は世界中で認められています。不動産を買いましょうよ」みたいな営業をする。買取業者さんとまったく逆です。そして、それを1000万円で個人の投資家さんに売る。そういう仕組みなんです。業界に透明性がないので、物件を高く買っているのか安く買っているのか、誰もわからない状況なんです。

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堀江 投資用の不動産って、今、どれくらいの件数が出ているんですか?

巻口 ある投資用不動産を扱っているサイトには8万件くらい登録されています。

堀江 8万件の売りが出ている?

巻口 そうです。

堀江 そのうちのどれくらいが約定するんですか?

巻口 半年から1年で7割くらいは約定します。でも、日本の投資用不動産は2400万件あると言われているんですよ。

堀江 すごいな。まあ投資用なわけだから、キャピタルゲイン(売買差益)が出るなら売りたいと思っているでしょう。

巻口 それに一棟物件とかを持っている人は、定期的に買い替えをする需要があるんです。なぜかというと、キャッシュフローがプラスになってないのに税金を払わなくてはいけないタイミングが10年から15年でくるからです。

堀江 税金を払わなくてはいけないタイミング?

巻口 はい。不動産は減価償却を計上できるので、所得税の軽減ができるんです。

堀江 ああ。償却は何年くらいなんですか? 新築と中古で変わるんでしたっけ?

巻口 変わります。新築木造だと耐用年数は22年、RCだと47年などと決まっていて、中古になるとそこから経過年数を引いていきます。

堀江 じゃあ、木造だと22年で減価償却するんですね。

巻口 そうです。ただ、建物と付属設備はまた違っていて、設備は15年くらいまでのものが多い。だから、一般的には10年から15年で設備の減価償却を使い切って、キャッシュフローが黒字になっていないのに納税することになる。だから、そのタイミングで買い替えのニーズが出るんです。

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堀江 キャッシュフローが黒字になっていない?

巻口 はい。ローンの返済をしているので。

堀江 ああ、そうか。

巻口 あと、アメリカの不動産などは築22年以上のものが多いので、木造の物件を買うと日本で4年の短期償却が効くんです。それで、例えばアメリカの1億円の不動産を買うとすると、建物比率が8割くらいで評価できるので8000万円という評価額になり、毎年2000万円の節税ができる。そのためにアメリカの物件を買うというお客さんもいます。

堀江 それは日本の税制が適応されるということですか?

巻口 はい。外国課税控除の対象になります。

堀江 へー、いろいろとあるんですね。

巻口 ですから、今、この瞬間に一番お買い得な不動産が世界のどこにあるかを見つけることができれば、不動産取引のビジネスマーケットが広がるわけです。

堀江 「Gate.」は税制などに関して、考慮しているんですか?

巻口 現段階では考慮していません。今はまだ日本のマーケットだけなので。

堀江 でも、世界のマーケットに進出するときは、「アメリカの築22年の不動産で短期償却を考えると、これくらいお得です」みたいな財務シミュレーションをするんですよね。

巻口 もちろんです。ただ、ハワイやフィリピンの不動産業者から出資をしていただいているので、まずはハワイとフィリピンと日本のマーケットを比較しながら取引ができる環境を整えています。

後編に続く

次世代インテリジェント不動産投資
「Gate.」
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